Bail Commercial

Le bail est un contrat consensuel qui se forme par la rencontre de la volonté entre deux ou plusieurs personnes.

Les éléments essentiels du bail commercial sont notamment :

Le bail commercial constitue par ailleurs la pierre angulaire du fonds de commerce, il a également une valeur patrimoniale.

Ce faisant, le bail commercial en tant que contrat est source d'un contentieux important concernant notamment :

La location-gérance d'un fonds de commerce

La location-gérance est le contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce ou d'un établissement industriel ou artisanal concède l'exploitation de ce fonds à une autre personne moyennant un certain prix et certaines conditions.

Elle est régie par les articles L. 144-1 et suivants du Code de commerce.

Le statut des baux commerciaux n'est pas applicable dans les rapports entre le bailleur du fonds et le locataire-gérant et ce dernier ne peut prétendre, sur le fondement de ce texte, à un droit de renouvellement de son contrat.

Le fonds de commerce donné en location-gérance peut notamment inclure parmi ses éléments le droit au bail des locaux dans lesquels l'activité est exercée.

La différence entre la location-gérance et le bail commercial

Par définition, le bail commercial est un louage d'immeuble (un local ou un immeuble complet est donné à la location) tandis que la location-gérance est un louage de meuble incorporel (c'est le fonds de commerce qui est donné à la location, ce qui inclut à la fois le bail et donc le local loué, ainsi que la clientèle).

Le risque de confusion surgit généralement si lors de la rédaction des actes (bail commercial ou contrat de location gérance), il n'a pas été clairement opéré une distinction entre la propriété du fonds de commerce et celle du local dans lequel est exploité le fonds.

De plus et pour lever toute ambigüité, il convient également de scinder le loyer de la location-gérance en deux, l'une pour la jouissance du local (le loyer), l'autre pour celle du fonds (la redevance).

Le dépôt de garantie payé à la signature d'un bail ou lors de sa cession

La plupart des baux prévoient le versement d'un dépôt de garantie qui assure au bailleur la bonne exécution du bail et plus spécialement le paiement de tout ce qui pourra lui être dû en cours de bail (loyers, charges, etc) ou lors de la restitution des lieux (loyers, réparations, dommages-intérêts, etc.).

Le dépôt de garantie est donc une somme versée lors de la conclusion du contrat et restitué en fin de bail après apurement des comptes.

Lors de la cession du bail, le dépôt de garantie est remboursé par le bailleur au locataire sortant, tandis que l'acquéreur du fonds, qui devient le nouveau locataire verse au propriétaire un nouveau dépôt de garantie.

En fonction de l'évolution des loyers, le dépôt de garantie doit être réactualisé à due proportion.

Le renouvellement du bail à son terme

Pour les baux soumis au statut des baux commerciaux, le locataire peut bénéficier du droit au renouvellement de son bail, s'il :

• Justifie d'une exploitation du fonds pendant les trois années précédant la date d'expiration du bail
• N'a pas contrevenu aux clauses du bail
• Est toujours inscrit au registre du commerce, lors du renouvellement

Si ces conditions sont remplies, la procédure de renouvellement se déroule comme suit :

• Le congé avec offre de renouvellement du bail signifié par le bailleur ou la réponse de ce dernier à une demande de renouvellement doit contenir l'indication du prix demandé par le bailleur.
• A défaut d'accord entre les parties sur le prix du nouveau bail, il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir la juridiction compétente afin de fixation du montant du loyer (soit directement par assignation si l'action est engagée devant le tribunal de grande instance, soit en passant par l'étape préalable du mémoire si l'action est formée devant le juge des loyers).
• Pendant la durée de l'instance, qui nécessite souvent une expertise, un loyer provisionnel peut être fixé par le juge.
• Après examen des arguments des parties et probablement après expertise, la juridiction saisie fixera le montant du nouveau loyer, qui sera ou non déplafonné.
• Le déplafonnement du loyer peut en effet être obtenu par le bailleur s'il parvient à démontrer notamment que durant la durée du bail écoulé, il y a eu une modification des facteurs locaux de commercialité.

Le refus de renouvellement du bail par le propriétaire des locaux

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Le fait d'avoir sous-loué sans autorisation ou sans respecter les formalités contractuelles ou légales constitue un motif de refus de renouvellement.

C'est au juge du fond qu'il appartiendra d'apprécier souverainement la gravité du motif invoqué et si cette dernière s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après l'envoi d'une mise en demeure. La constitution des preuves est donc essentielle.

A défaut, le bailleur sera obligé d'indemniser le locataire, qui ne pourra continuer à exercer son activité dans les lieux loués.

Le montant de l'indemnité que le bailleur devra lui régler variera selon que le fonds pourra ou non être transféré dans un autre local à proximité des lieux loués précédemment.

Si l'activité est transférable à proximité, le locataire pourra conserver tout ou partie de sa clientèle, mais aura des frais à débourser pour souscrire un nouveau bail, faire des travaux d'agencements, réaliser son déménagement, modifier ses documents juridiques et commerciaux pour faire connaître la nouvelle adresse, etc.

Si l'activité n'est pas transférable le bailleur devra indemniser la perte du fonds, les coûts liés au licenciement du personnel, etc.

Dans la plus part des cas, le chiffrage de l'indemnité ne sera pas possible amiablement.

En pratique, il sera nécessaire de saisir la justice, afin qu'un expert soit désigné avec mission d'évaluer les divers préjudices du locataire liés à la perte de son bail, en raison de son non-renouvellement et aux conséquences financières de cette perte.

Une fois le rapport d'expert déposé, si les parties ne trouvent toujours pas d'accord, c'est le Tribunal qui fixera le montant de l'indemnisation globale.

Nous restons à votre disposition pour répondre à toutes autres questions que vous pourriez vous poser en la matière, attirant d'ores et déja votre attention sur la technicité d'un tel contentieux, la maitrise des délais et l'importance à attacher aux preuves des faits juridiques.